REITs大观园

金融风暴席卷全球投资市场，即使各国央行联手降息也抵不住这一次全球股市的跌势。受到美国次级房贷的冲击，美国股市与经济受到重创，也使得不动产证券化基金（Real Estate Investment Trust，REITs）基金持续大跌。今年以来相对抗跌的市场或投资商品，在这波股灾中变成现金提款机，REITs就是最明显的例子。 REITs市场抗跌优势不再 REITs是近几年来成长快速的新金融商品，全球REITs前三大市场分别是美国、英国、澳洲，目前全球REITs发行档数已逼近500档，市值也超过8000亿美元，欧洲REITs亦日渐扩大。亚洲的台湾、日本、香港、新加坡、泰国、马来西亚等国均有发行REITs。近年新兴市场房市行情走升，新兴市场REITs成为地产界的明日之星。 以全球REITs需求扩展速度来看，原本预期REITs市场未来在中东、印度、中国、新兴亚洲与拉丁美洲皆有可观的成长空间，但在次级房贷风暴发生之后，全球股市陆续大幅下跌，REITs原本相对其他类型基金商品抗跌，无奈撑到10月还是出现补跌走势，而且这一跌，摔得可不轻。 其实从产品架构看，次级房贷与REITs是完全不同的产品，两者之间的关联性很小，心理影响远大于实质影响。根据统计，S&P 500指数自10月初至11月21日约下跌了25%，道琼REITs指数同期间跌幅亦超过50%，比大盘多跌了一倍，可见REITs市场抗跌优势不再。 全球不动产指数重挫，主要原因还是受到市场信心溃散的影响。部份大型REITs为了降低负债比，被迫停止或减少开发案，或是下调现金股利。整体而言，金融危机在全球政府积极行动后，虽然持续改善中，但是美国地区的房地产被银行回收比率续创历史新高，加上就业市场恶化，各项经济数据不如预期，房价仍有进一步下跌的压力，REITs的下跌亦无法避免。 什么是 REITs？ REITs 是指集合投资大众之资金，来达到投资及管理大型不动产的目的。资金以购置并从事经营管理不动产，收取租金为主。透过证券化将房地产产权或股权分散，将不动产的所有权或债权证券化供投资人买卖，将庞大、不具流动性的不动产所有权，转变成可流通、可交易的小单位有价证券。主要投资项目多以商业不动产，例如办公大楼、大型出租公寓、观光酒店、仓储中心、医疗院所、购物商场、停车场、高级渡假村及高尔夫球场等机构的经营。这让许多没有雄厚资本的小额投资人，也可以参与大型高级商业物业的投资。 美国自1960年代开始发展REITs至今，目前大约有300多档REITs在交易所等公开市场交易，资产总额约为4800亿美元。美国REITs大致可分为三种类型： 1.抵押型REITs：以持有房贷为主，可能是住宅房贷，也可能是商业房贷，直接向不动产持有者或经营者提供借贷，即是非直接投资于不动产，而是融资给不动产公司或个人赚取利差，收益的主要来源是该债权的利息收入，此种REITs走势较类似债券，受次级房贷的影响会较大。 2.权益型REITs：以持有房地产物业为主，直接投资在不动产投资组合，主要收益来源为不动产租金收入，或经营绩效收益、处分房地产的资本利得。一般房地产基金投资的是此种REITs，这是所有REITs 中比重最大的类型，约占91.3%。 3.混合型REITs：即混合权益型及抵押型，主要投资标的以不动产本身和抵押款债权为主，二者间的比例依市场景气及利率变化进行调整，目前市占率是三种产品中最低的，仅约2%。 REITs给一般投资人一个投资商业或是大型地产的机会。对于有兴趣参与投资且较保守的投资人，除了在交易所交易的REITs产品外，也可以投资另一种由投信公司发行，以投资海内外REITs为标的物的基金，就是在海外市场中，为投资人挑选各种具有获利能力的REITs，将其当作基金组合。 国际REITs基金可先分为两种，一为直接投资区域房地产的REITs基金，另一种则是以各国或区域的REITs为投资标的，可以自由转换的组合型基金。目前台湾投资人可购买的境外REITs有近三十档之多，例如摩根富林明环球地产入息基金、保德信全球不动产证券基金等。 投资REITs之优点 1.报酬率稳定：由于REITs具备固定收益及抗通膨的特性，现在已与股票、债券同为投资组合中必备的产品。一般来说，长期总报酬率虽低于高成长型股票，但高于各类型债券。根据国外经验，景气好的时候，REITs报酬率不如房地产类股，但不动产不景气时，REITs则普遍维持正报酬率。即使在股市表现不佳时，仍能继续维持正报酬的水准。REITs是介于股票及公债之间，是属于中度风险与高报酬的金融商品。 2.分散投资组合风险：REITs多为不动产投资组合，相较投资单一不动产，可有效避免投资标的集中风险。不过，若是单一区域不动产，则容易受到景气循环、政治因素等系统性风险影响，最好是以全球型REITs基金介入，一方面可以享受租金上涨的收益，资本利得外进而分散风险。 3.现金股利收入：全球型REITs基金具有固定配息机制，REITs每年固定分配股利，使得REITs之投资报酬率相当稳定，股利率甚至可超越通货膨胀率。为避免缴纳公司所得税，REITs 经常将全部所得都以股利的形式发放给股东，因此配息率通常很高。不动产租金收益稳定，以商用不动产为例，不论景气好坏，每年租金还是在3～5％之间变动，收益非常稳定。另一方面，若投资境外的REITs基金，配息来源属境外所得，依目前法令规定，自然人享有免税优惠，极适合有退休理财需求的投资人。 4.流动性快及变现性佳：REITs申购门槛低，让小额投资人可以花小钱投资房地产。相较直接购买不动产，需要仲介机构，费时费力，手续繁杂，且投资门槛金额庞大、变现性差，REITs于集中市场挂牌交易，交易方式和股票相同，投资人熟悉度高，流动性也较佳。 景气是影响REITs走势的关键 台湾投资人若想要投资REITs，可分为几种管道，若是想买国内REITs，可以直接在集中市场或店头市场交易；若是想布局海外市场，不论是单一国家、单一区域或是全球型区域，可以选择由国内投信发行的REITs基金，或是选择由证券、投信、投顾担任总代理所引进的境外基金。 台湾投资人由于对本土的房地产比较熟悉，因此在选择REITs时，通常都会先考虑国内的商品。不过，目前国内REITs的投资限制仍多，不论在投资标的多元性、法规面，甚至平均报酬率，均无法与国外相比。 投资REITs之前，投资人必须先厘清几个重要观念：目前国内各档REITs，与房地产价格连动性很低。由于REITs著眼于长期而稳定的租金收入，因此投资标的以商办大楼或饭店、商场为主，相对于私人住宅房价的飙升，商办大楼却由于内需下降等原因，租金未见上扬。 另外，国内REITs投资标的和区域较缺乏多元性。从目前国内市场可公开交易的REITs基金组成内容来看，投资标的高度集中于北市某几个地段的商办大楼，而且多为发行机构自己所有。相对国内REITs产品发展的落后，境外基金总代理制开放后，全球REITs大举抢进台湾。国际REITs投资内容多元化，发展历史较为悠久，法令制度相对亦较为健全。加上在投资配置上布局分散，拥有较大的弹性，境外REITs更有回避风险和增加收益的优势。 许多投资人因为这波次级房贷风暴而闻「房」色变，认为所有REITs皆与次级房贷相关，因而对房地产市场过度恐慌。但实际上并非所有REITs皆与房贷市场有关，前文所提到的权益型REITs便是与次级房贷无直接关联的商品。 信贷问题蔓延好一阵子，连累商业不动产，导致借贷成本和发股成本上扬，导致REITs无法再用便宜资金买入优质建物，不但影响REITs的资产评价，更进而让REITs股价下挫。预估REITs到今年底前还会再跌5%，未来一年甚至还有在下跌10%至15%的可能性。 未来景气是否持续扩张，将是真正影响REITs走势的关键。次贷引发资金紧缩，若处理不当可能造成恶性循环，民间消费减少、企业营运成本增加、获利衰退，进而裁员使失业率攀高，再让消费进一步疲弱。REITs市场的基本面包括就业数据、企业投资、零售销售、非住宅营建等数据，除非REITs的长期基本面持续良好，否则REITs的投资时点还有待观察。 （出处/直销世纪杂志第192期，2008/12/1）